Không có căn nhà nào hoàn hảo. Nhà được nội thất thì ngõ ngách lại bí, được nhà thoáng thì thửa đất lại không vuông, được nhà vuông thì mặt tiền lại nhỏ. Cứ mỗi lần tôi dẫn khách xem nhà là y như rằng lại học được từ khách một lỗi mới, lỗi là khi khách buột miệng chê một điểm nào đó của căn nhà.
Lỗi là do thị hiếu của mỗi người, có người coi là lỗi, có người coi là bình thường, hoặc thậm chí là điểm mà họ thích. Trên cơ sở đó, về cơ bản thực ra không có cách hóa giải lỗi. Lỗi vẫn nằm ở đó dù cho bạn có nói gì, tư vấn gì. Việc tư vấn hóa giải ở đây là trên cơ sở để yên lòng khách, đánh vào quan niệm, nhận định và thị hiếu của khách.
Khi mới đầu vào nghề, theo cảm quan cá nhân của mình, tôi có liệt kê tương đối nhiều các loại nhà nhiều lỗi mà tôi sẽ không bán. Tuy nhiên theo thời gian, tôi đã chứng kiến rất nhiều căn nhà tưởng chừng không thể bán nổi cuối cùng vẫn tìm thấy chủ nhân mới của nó.
Trải nghiệm cá nhân của tôi thấy rằng việc hóa giải lỗi bởi vậy còn phụ thuộc vào đối tượng khách hàng của mình, chứ không có cách hóa giải nào tuyệt đối đúng. Việc hóa giải lỗi thường trên tinh thần đơn giản hóa vấn đề, nhấn mạnh vào điểm mà khách thích thú để làm nhẹ đi các lỗi của các căn nhà.
Trên tinh thần đó, tôi vẫn liệt kê ở đây một số lỗi và cách hóa giải thường gặp nhất để anh chị em có cơ sở tham khảo, định hình nên cách làm trong những giai đoạn đầu tiên, sau đó từ trải nghiệm của cá nhân mình mà tự đúc rút, điều chỉnh thêm.
Lỗi có thể được nhóm thành nhiều nhóm như: lỗi phong thủy, lỗi xây dựng, lỗi thiết kế, lỗi dân trí, lỗi chủ nhà… Cụ thể như sau:
1. Lỗi đường đâm (nhóm lỗi phong thủy)
Đây là một trong các lỗi thường được cho là nặng nhất của một căn nhà, khi con đường lao thẳng vào toàn bộ hoặc một phần nhà. Cách hóa giải là bù lại căn nhà sẽ rất thoáng, có cả khoảng không phía trước. Nhiều nhà làm mái ngói đỏ, lát gạch đỏ phía trước để trấn trạch, chuyển dữ thành lành.
2. Lỗi cột điện cây to trước nhà
Nhà có cột điện hoặc cây to trước nhà thì trước tiên sẽ cản trở việc đi lại, vướng víu, có thể gây nguy hiểm. Về mặt phong thủy sẽ làm cản trở tài lộc. Cách khắc phục là có thể báo phường/xã để tìm cách di dời sang vị trí giữa các nhà có mỹ quan hơn. Hệ thống điện về lâu dài cũng sẽ được hạ ngầm cho văn minh. Cây to lâu rồi già cũng phải… chết.
3. Lỗi nhà thóp hậu
Nhà thóp hậu hay còn gọi là hẹp hậu, thắt hậu, là phía trước rộng, sau hẹp, đầu voi đuôi chuột. Nhà như thế này theo góc nhìn phong thủy thì khí và lộc trong nhà sẽ chảy ra ngoài. Ngược lại là nhà “nở hậu”, giống cái bình, khí sẽ được giữ lại.
Đây không phải là lỗi lớn, bản thân tôi một nửa số căn nhà tôi bán là thóp hậu. Khi tư vấn không gọi là nhà “thóp hậu” mà nói với khách là nhà “nở tiền”, tài lộc nở ra, chỉ là quan niệm. Lấy ví dụ rất nhiều nhà thóp hậu vẫn ăn nên làm ra, các nhà mặt phố.
4. Lỗi cầu thang ra cửa
Nhiều nhà có cầu thang tầng 1 lao thẳng ra cửa, theo phong thủy lộc sẽ chảy ra ngoài nhà. Môi giới có thể tư vấn cho chủ nhà sửa cầu thang ngoặt 90 độ vào trong, hoặc có tấm chắn ở chân cầu thang để chuyển hướng tài lộc.
5. Lỗi nhà vệ sinh
Nhà vệ sinh nằm bên trên bếp hoặc hướng ra bếp, hướng ra bàn thờ, được coi là lỗi phong thủy. Vì bếp và bàn thờ là 2 chủ thể khí quan trọng trong nhà, bếp để dẫn phúc, bàn thờ để giữ phúc. Môi giới có thể tư vấn cho khách thay đổi vị trí bàn thờ hoặc nhà vệ sinh, vì đằng nào cũng phải thay đổi cho hợp với tuổi của gia chủ mới.
6. Nhà gần đền chùa
Một số khách có thể e ngại nhà gần đền chùa có thể có vong, âm khí, hoặc xây phạm vào đất đền chùa cũ, dễ bị thần phật trách cứ, không có lộc. Môi giới nên chọn khách có tín tâm, thích đi đền chùa, ăn ở nhân đức thì ở đâu cũng có lộc. Ngoài ra có thể tư vấn theo hướng đền chùa là nơi trấn quỷ diệt tà, vậy nên ở đây an toàn hơn mới phải.
7. Nhà gần bệnh viện, nghĩa trang
Nhiều người quan niệm, nghĩa trang, bệnh viện nhiều âm khí, con người sống là dương khí, người chết, ốm đau là âm khí, bởi vậy khi sống tại những nơi này, dương khí sẽ bị hao tổn.
Chưa kể tâm lý khi mệt mỏi mà nhìn thấy bệnh viện, nghĩa trang thì sẽ sinh ra tâm trạng u uất, ảnh hưởng cuộc sống. Gia chủ có thể khắc phục bằng cách xây tường cao hoặc trồng cây lớn quanh nhà để ngăn âm khí xâm nhập vào nhà.
8. Lỗi khu vực (nhóm lỗi vị trí)
Có thể khách chê khu vực nhộn nhạo, tệ nạn, nhiều dân lao động, dân xã hội. Khách ngại va chạm và con cái bị ảnh hưởng nên muốn tránh. Môi giới có thể tư vấn tháo gỡ định kiến của khách về khu vực.
Khu này trước như vậy nhưng giờ đã văn minh hơn nhiều, nghiệp ngập đã bán nhà, nhiều dân có điều kiện về ở rồi. Ngoài ra Hà Nội nhà nào biết nhà đó chứ không phải cả làng biết nhau như ở quê nên khu vực chỉ đóng vai trò nhỏ.
9. Lỗi hàng xóm
Hàng xóm bất hòa, nghiện ngập, ồn ào. Khách mua để ở lâu dài nên sẽ ngại nếu hàng xóm có vấn đề. Môi giới nên trấn an khách là ở đâu cũng phải có pháp luật, nếu có vấn đề báo lên phường xã.
Ngoài ra còn là do cách mình ăn ở nữa, có thể do chủ nhà cũ cư xử chưa phải, không được lòng hàng xóm. Điều kiện dân cư ở Hà Nội sẽ thay đổi liên tục, nhà đến, nhà đi, người có điều kiện sẽ thay thế các nhà tệ nạn.
10. Lỗi ngõ hẹp
Nhà ở trong ngõ nhỏ hẹp có nhiều hạn chế, ví dụ như xe cộ đi lại khó khăn, khi xây sửa cần chở đồ, mua sắm giường tủ cũng khó vận chuyển. Bởi vậy ngõ ngách ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của căn nhà. Nhà nước cũng tính giá đất theo đoạn rộng nhất từ đường vào nhà là vì vậy.
Để khắc phục lỗi ngõ hẹp, Môi giới cần nhấn mạnh các ưu điểm khác của nhà như nhà rộng, thoáng, giá tốt, ngoài ra làm đơn giản hóa về ngõ, ngõ chỉ đi lại một vài phút, còn mình ở trong nhà cả 12 tiếng/ngày.
11. Lỗi ngõ sâu
Nhà có ngõ sâu là nhà có khoảng cách từ nhà ra đường lớn xa, có nhiều ngoặt. Nhà ngõ sâu mà rộng thì vẫn có lợi thế. Cách khắc phục nhà ngõ sâu đó là bù lại nhà yên tĩnh, không ồn ào như các nhà gần đường.
Nhà ngõ cụt cũng vậy, an ninh và yên tĩnh hơn nhà ngõ thông. Thêm nữa cần làm nổi bật cho khách thấy ngõ này sâu vài trăm mét vẫn chưa là gì nếu mình chọn nhà ở khu vực khác, đi xa hơn nhiều cây số.
12. Lỗi ngập nước
Một số nhà ở khu vực chân đê, khu vực trũng, hoặc đường mới tôn nên nền nhà thấp hơn so với đường, trời mưa đường hay bị ngập nước, nước tràn vào nhà. Các nhà này thường sẽ có rêu ở mép tường dọc đường những chỗ ngập. Môi giới nên tư vấn khách yên tâm Thành phố giờ đã nâng cấp hệ thống thoát nước nên rất hiếm khi còn chỗ bị ngập.
13. Lỗi nhà đối nhà
Khách thường ngại nhà mình đối diện thẳng cửa với nhà khác, sẽ ảnh hưởng đến sự riêng tư, và một phần là phạm phong thủy. Nếu đường trước nhà hẹp nữa thì ảnh hưởng càng nhiều hơn.
Cách tư vấn là ở Hà Nội hầu như nhà nào cũng đối nhà cả, chứ không phải như ở quê đất rộng rãi, nhà xây xoay hướng nào cũng được. Về mặt phong thủy thì có thể về sửa lại cửa cho lệch đi.
14. Lỗi vệ sinh môi trường
Nhà có thể gần cống rãnh, sông thối, gần bãi rác, vệ sinh công cộng… có thể là điểm trừ của nhà. Khách mua nhà để ở nên rất chú ý đến vệ sinh môi trường. Cách khắc phục chung là Thành phố Hà Nội văn minh sẽ không để tình trạng này lâu mà dần dần sẽ khắc phục hết. Đến sông Tô Lịch rồi cũng sẽ được làm trong, không ai để Thủ đô như vậy cả.
15. Mặt tiền nhỏ (lỗi thông số)
Nhà có mặt tiền nhỏ, ví dụ nhà diện tích 30m2, có mặt tiền 2.8m, sẽ gây ra nhiều bất tiện, như khó kê đồ đạc, phòng bí, chật chội, trông thiếu thẩm mỹ. Môi giới có thể tư vấn cho khách cách sắp xếp đồ đạc hợp lý, gia chủ hiện tại vẫn đang ở thoải mái. Mặt tiền nhỏ nhưng nhà thoáng, vị trí đẹp, gần đường, ngõ rộng bù lại.
16. Mặt tiền khuất
Là kiểu nhà có lối đi riêng vào nhà nhỏ, mặt tiền thực tế chỉ bằng mặt ngõ, nhưng vào trong nhà thì rộng ra hơn. Môi giới có thể tư vấn cho khách các nhà này cũng giống như các nhà chung cư vậy, hành lang nhỏ, vào trong nhà rộng. Vậy nên hướng khách quan tâm đến các giá trị khác.
17. Nhà ít tầng
Một số nhà có 2-3 tầng hay gặp phải vấn đề này. Khách sẽ lăn tăn giờ xây thêm 2-3 tầng nữa thì không biết móng có đủ chắc không. Trong khi đó nếu đập đi xây lại thì lại tiếc rẻ, phí mất căn nhà còn tốt. Với trường hợp này, tùy theo tiềm lực và nhu cầu của khách, Môi giới sẽ tư vấn để có lựa chọn tốt nhất.
Nếu khách chưa cần nhiều phòng ở thì tốt nhất nên tư vấn khách ở vài năm, sau đập đi xây lại thì giá trị tăng vọt. Còn nếu cần ở ngay thì nên nhờ thêm người quen làm thiết kế, xây dựng để tư vấn cụ thể hơn.
18. Nhà không vuông
Có nhiều nhà có hình thửa đất bị méo mó, hình tam giác, tứ giác, hình thang, đuôi chuột… Tất cả hình dạng này đều làm cho căn nhà trở nên không vuông vức, ảnh hưởng đến việc xây dựng, kê đồ đạc, thiết kế, thẩm mỹ, phong thủy.
Cách khắc phục thường là bố trí cầu thang, nhà vệ sinh, giếng trời hợp lý sẽ che khuất đi được những góc nhọn, thừa. Ngoài ra hình dạng này còn làm cho ngôi nhà sinh động hơn, phù hợp với những người làm thiết kế, sáng tạo.
19. Nhà cũ
Nhà xây đã nhiều năm, cũ, chất lượng thấp, xuống cấp, thiết kế lạc hậu, cần phải cải tạo nhiều. Đưa khách vào các căn nhà này khách sẽ rất ngại phải sửa sang, có thể khách không có thời gian sửa, hoặc ở tỉnh xa, hoặc không quen sửa chữa.
Môi giới có thể gợi ý những đội sửa chữa quen để khách an tâm, làm nhanh gọn. Ngoài ra giải thích để khách hiểu, hiếm khi nhà dân tự xây tâm huyết, còn mới mà đã muốn bán đi rồi. Đa phần đều là các nhà đã ở 5-10 năm rồi mới bán. Quan trọng là nhà khung cột chắc chắn để cải tạo dùng lâu dài được.
20. Lỗi nhà thấm
Nhà thấm dột, mốc, phồng rộp, bong tróc là những lỗi thường gặp của một căn nhà thổ cư cũ, đặc biệt là phần tầng trên cùng hoặc các phần tường khuất không được trát vữa hoặc chống thấm tốt.
Bạn nên tư vấn khách hiện nay đã có rất nhiều công nghệ tân tiến xử lý các lỗi này rất đơn giản, có thể cạo, bóc, trát, sơn, quét lại là như mới, quan trọng là khung cột chắc chắn.
21. Lỗi thiết kế
Ngôi nhà thiết kế lỗi ảnh hưởng đến công năng, ví dụ như thiếu nhà vệ sinh, vị trí giếng trời không hợp lý, nhà không thoáng, cầu thang nhỏ, dốc, đi lại bất tiện, phòng không riêng tư…
Những lỗi thiết kế này có thể được khắc phục triệt để khi đập đi sửa lại. Môi giới có thể giới thiệu cho khách nhiều mẫu nhà sửa mới rất đẹp. Nếu ngại sửa có thể tìm cách trang trí hoặc sắp xếp lại cho tối ưu công năng sử dụng của căn nhà.
22. Lỗi xây dựng
Nhà có lỗi xây dựng sẽ sinh ra nứt trần, phồng rộp sàn, nhà nghiêng, chất lượng xây dựng kém, mới xây đã gây ra thấm nứt… Cần đánh giá mức độ nghiêm trọng của các loại lỗi để tư vấn khách hàng cho phù hợp. Nhiều lỗi trong không nghiêm trọng như bề ngoài nhìn thấy. Môi giới đưa ra các điểm mạnh khác về giá cả, vị trí để bù lại. Khách có thể ở một vài năm rồi sau đó đập đi xây lại, khi đó chất lượng và giá trị căn nhà lại tăng vọt.
23. Nhà dính quy hoạch (lỗi pháp lý)
Nhà có thể bị quy hoạch toàn bộ hoặc một phần. Với nhà bị quy hoạch toàn bộ nên tập trung vào giá cả của căn nhà rẻ. Sau này quy hoạch thực hiện thì vẫn được đền bù, ngoài ra quy hoạch chưa chắc đã thực hiện hoặc còn rất lâu.
Với nhà bị quy hoạch một phần, nên phân tích cho khách về cơ hội, nếu quy hoạch mở rộng đường thì phần đất còn lại sẽ có giá trị tăng vọt. Ngoài ra Môi giới cũng cần nắm rõ được các loại quy hoạch, 1/2000, 1/500… để tư vấn khách.
24. Nhà tranh chấp
Nhiều ngôi nhà có tranh chấp với hàng xóm, tranh chấp do thừa kế, do mua bán, hoặc vì nhiều lý do. Khách hàng thường ngại nhà tranh chấp do không muốn phải vướng vào các tình huống pháp lý không đáng có và về sống trong tâm trạng bất an.
Chưa kể nhà nếu đúng có tranh chấp còn khó có thể giao dịch được. Với các nhà này, Môi giới cần tư vấn cho khách rõ về pháp lý, đồng thời bố trí để khách gặp chủ nhà để tháo gỡ vấn đề nếu khách thực sự thích nhà.
25. Nhà không sổ
Hiện nay vẫn còn nhiều căn nhà không sổ trên địa bàn Hà Nội. Các căn nhà này sẽ bán hiện trạng, và khách mua sẽ mua theo hiện trạng. Nhà không sổ cần làm rõ là nhà không thể làm được sổ hay nhà có thể làm được sổ nhưng chủ không có tiền hoặc cần chờ đợi làm. Với nhà này Môi giới cần nhấn mạnh vào giá trị sử dụng của căn nhà, giá cả hợp, đồng thời vạch rõ lộ trình về pháp lý nếu có thể.
26. Nhà sổ chung
Nhà sổ chung của 2 hộ hoặc nhiều hộ có thể có những rắc rối. Khi khách cần mua bán hoặc vay ngân hàng sẽ cần có sự đồng thuận của tất cả các hộ, cá nhân có tên trong sổ. Ngoài sổ chung các bên cần làm thêm các bản cam kết ràng buộc nghĩa vụ ký bán để thuận tiện về sau. Môi giới cũng nên tập trung vào giá trị sử dụng của căn nhà, đồng thời tư vấn rõ về pháp lý với dạng sổ này cho khách.
27. Lỗi lấn chiếm
Rất nhiều nhà ở Hà Nội có diện tích xây dựng thực tế lớn hơn diện tích được ghi trong sổ đỏ. Đây là phần đất lấn chiếm từ lâu, đã là một phần lịch sử. Một số khách mua nhà có thể e ngại phần đất này sau sẽ bị thu hồi làm giảm giá trị nhà.
Môi giới có thể tư vấn yếu tố này theo tâm lý đám đông, cả dãy đều lấn chiếm ra như vậy, hoặc từ xưa đến nay chuyện này là bình thường. Từ đó trấn an khách và tập trung vào những điểm mạnh khác của căn nhà.
28. Lỗi chèn ép
Đây là lỗi mà diện tích thực tế đang ở nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ. Ví dụ sổ ghi 35m2, nhưng thực tế khách đo chỉ được 30m2. Trường hợp này có thể do nhà khác lấn chiếm nhà mình, hoặc nhà mình đã bán viết tay cho nhà khác từ lâu, khi làm lại giữ nguyên hiện trạng sổ cũ.
Môi giới có thể tư vấn để khách mua và làm lại sổ theo diện tích thực, mua theo giá diện tích thực. Về mặt tâm linh nhà bị chèn ép thì công việc sẽ không tốt, hay bị kèn cựa, đè nén. Lỗi này có thể mời thầy về hóa giải.
29. Sổ cắm ngân hàng
Không ít các nhà cần bán để trả nợ ngân hàng, sổ đang cắm ngân hàng, phải bán đi không ngân hàng thu hồi, phát mãi. Tình huống này có thể chia ra thành nhiều trường hợp. Sổ cắm chủ tự rút được hay cần có tiền hỗ trợ của khách để rút. Từ đó môi giới tư vấn cho khách quy trình giao dịch an toàn. Hiện giờ các dịch vụ của công chứng và ngân hàng đã rất nhanh chóng và hiệu quả, giúp khách giao dịch bền vững.
30. Lỗi gia chủ
Khách mua nhà cũng thường rất quan tâm đến hoàn cảnh của chủ nhà. Chủ nhà có yên ấm, thuận hòa, con cái có tử tế, học hành giỏi giang, thành đạt. Khách sẽ ngại chủ nhà làm ăn lụi bại, phá sản, con cái nghiện ngập, cờ bạc.
Vì khách thường quan niệm mua nhà là mua cả lộc của chủ. Môi giới có thể tư vấn cho khách căn nhà phù hợp với mỗi người khác nhau, có thể chủ cũ không hợp chủ mới lại hợp. Ngoài ra do bản thân mình ăn ở có tâm có đức sẽ có lộc. Các lỗi phong thủy thì mời thầy giỏi đều có thể trấn trạch.
Kết luận: Hầu như nhà nào ở Hà Nội trong ngõ ngách đều có lỗi lầm nào đó. Nhà có lỗi này bù lại sẽ có điểm khác nổi trội hơn ở cùng một tầm giá. Việc khắc phục lỗi không bao giờ triệt để.
Trên tinh thần cần tìm đúng được khách hàng phù hợp với căn nhà đó trước, sau đó nếu có điểm lỗi khách còn lăn tăn thì mới tiếp tục xử lý trên tinh thần mọi lỗi lầm đều do quan niệm của con người và đều có thể khắc phục được.
>> Đăng ký trở thành môi giới thổ cư chuyên nghiệp ngay hôm nay
