Thị trường bất động sản đang trong tiến trình phục hồi

Tỷ lệ hấp thụ các phân khúc khởi sắc nhẹ

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), thị trường BĐS Việt Nam 6 tháng đầu năm 2024 vẫn đang bám sát tiến trình phục hồi với một số hiện tượng nổi bật: nhiều dự án nhà ở mới được mở bán, có kết quả giao dịch tốt trên 70%; giá căn hộ chung cư tại hai đô thị đặc biệt liên tục thiết lập mặt bằng cao.

Về các phân khúc BĐS, bà Phạm Thị Miền cho biết, nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân vốn đã “nóng” lại càng trở nên cấp thiết khi xảy ra hàng loạt vụ hỏa hoạn tại các khu chung cư mini, khu nhà trọ.

Cụ thể, quý 2 nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới, gấp 3 lần quý trước, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Tại phần công bố Báo cáo thị trường, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes nhận định, cùng với tiến trình phục hồi của thị trường, niềm tin thị trường cũng ghi nhận phục hồi đáng kể.

Theo ông Chung, với việc thị trường phục hồi đã giúp cho tỷ lệ hấp thụ các phân khúc đều có sự khởi sắc nhẹ. Trong đó, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023. Riêng quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý I, được đóng góp từ cả nhu cầu đầu tư và nhu cầu ở thực, với nhu cầu đầu tư tăng khoảng 30% so với quý trước.

Sau thời gian tăng trưởng nóng ở quý I, giá bán phân khúc nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại quý II đã có phần bình ổn hơn, được duy trì trên mặt bằng giá mới, cao hơn. Cụ thể, chỉ số giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng tại cả Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Theo đó, từ giữa cuối năm 2023, mức tăng trưởng về giá bán của thị trường căn hộ Hà Nội đã bắt đầu tăng và vượt qua mức tăng của thị trường TP Hồ Chí Minh. Tính đến quý II/2024, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2, so với kỳ gốc (quý II/2019) ghi nhận mức tăng vượt bậc với 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng (27%) của thị trường TP Hồ Chí Minh.

“Thị trường căn hộ Đà Nẵng ghi nhận mức tăng trưởng về giá thấp hơn so với hai thị trường Bắc, Nam. Tuy nhiên, trong quý II/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư Đà Nẵng cho thấy mức tăng trưởng giá bán bình quân cao hơn TP Hồ Chí Minh” – ông Lê Đình Chung cho biết thêm.

Theo Hội Môi giới, các tháng cuối quý I và đầu quý II được xem là thời kỳ “đỉnh nhiệt” của thị trường. Qua “đỉnh nhiệt”, toàn thị trường lại trở về trạng thái duy trì, tiếp tục bám sát tiến trình phục hồi.

Bên cạnh sự trở lại của các khách hàng, nhà đầu tư, hiện chính phủ, các cơ quan ban ngành cũng đang nỗ lực không ngừng nhằm đẩy tiến độ để các luật mới sớm có hiệu lực, gia hạn thời hạn nộp thuế, tiền thuê đất, giảm bớt áp lực tài chính cho doanh nghiệp bất động sản.

Cùng với đó, các ngân hàng cũng nới lỏng chính sách tiền tệ, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà tiếp cận được nguồn vốn tín dụng thuận lợi hơn, từ đó kích thích tiêu dùng, đầu tư bất động sản.

Một số địa phương ghi nhận tín hiệu phục hồi rõ nét

Mặc dù thị trường nhìn chung phục hồi, nhưng theo bà Phạm Thị Miền, tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản vẫn có sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc tại những địa phương khác nhau.

Xét về phân khúc, căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo “chiếm sóng” thanh khoản thị trường. Phân khúc thấp tầng, đất nền cũng bắt đầu “nhen nhóm” các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra, ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Xét về khu vực, thị trường BĐS khu vực phía Bắc, từ phân khúc đất nền, biệt thự, chung cư,… đều tiếp tục ghi nhận những kết quả tăng trưởng, ở trạng thái sẵn sàng tăng tốc.

Khu vực miền Trung, bao gồm thị trường Đà Nẵng, Nha Trang, Nghệ An bắt đầu ghi nhận những chuyển biến tích cực ở phân khúc cao tầng trên thị trường sơ cấp và các sản phẩm dòng tiền trên thị trường thứ cấp. Trong khi, quá trình phục hồi tại thị trường miền Nam đang cho thấy sự không đồng đều, với nguồn cung nhỏ giọt, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án cũ.

Về cơ cấu nguồn cung, phân khúc căn hộ vươn lên, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nguồn cung nhà ở sơ cấp với hơn 14.646 sản phẩm mới mở bán trong quý 2.​ Trong đó, hơn 43% nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý 2 đến từ 1 dự án đại đô thị ở Hà Nội.

Tuy nhiên, thị trường tiếp tục vắng bóng căn hộ thương mại giá bình dân. Nguồn cung căn hộ bình dân được đóng góp hoàn toàn bởi các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.

Nguồn cung phân khúc thấp tầng, đất nền cải thiện nhẹ, với số lượng dự án mở bán mới tăng trưởng đáng kể, chủ yếu tập trung ở khu vực miền Trung trở ra do các khu vực này có nhu cầu đầu tư phục hồi đáng kể.